Wohngeld für Eigentümer – woraus es besteht und welche Positionen umlagefähig sind!

Was ist das Wohngeld für Eigentümer und was kann man auf den Mieter umlegen? Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Neueigentümer mit dem Begriff vielleicht das allererste Mal konfrontiert und nicht alle Besitzer und Sonder- und Gemeinschaftseigentum wissen genau, aus welchen Positionen es sich zusammensetzt: Das Wohngeld, welches auch Hausgeld genannt wird, gehört zu den unabdingbaren und unmschiffbaren Kosten für Wohnungseigentümer.

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Zur Abgrenzung hierzu wird der Begriff Wohngeld ebenfalls als staatliche Maßnahme für weniger einkommensstarke Mieter verwendet, dann handelt es sich um einen Zuschuss zu den Mietkosten. Zudem gibt es einen staatlichen Wohngeldzuschuss für Eigentümer unter bestimmten Bedingungen, was hier aber nicht Gegenstand des Beitrages ist.

Das Wohngeld für Eigentümer ist monatlich zu entrichten und beinhaltet die Betriebskosten sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Am Wohngeld für Eigentümer, auch Hausgeld genannt, führt kein Weg vorbei. Pausieren durch Nicht- oder Wenignutzung ist ebenso wenig möglich wie eine halbjährliche Zahlung.

Das Wohn- oder Hausgeld für Eigentümer wird pro Monat fällig und kann nicht etwa beispielsweise jährlich im Voraus entrichtet oder halbjährlich gezahlt werden. Die Höhe des monatlichen Wohngeldes wird im Wirtschaftsplan, den die Eigentümer auf den jährlichen Eigentümerversammlungen beschließen, festgelegt. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, diese monatlichen Wohngeldkosten für die WEG zu leisten. Ein Pausieren ist nicht möglich. Überschüsse durch Einsparungen und im Voraus geleistete Zahlungen werden erst mit der Jahresabrechnung zurücküberwiesen.

Wann muss das Wohngeld gezahlt werden und woraus besteht es?

Das Wohngeld wird in der Regel an den WEG-Verwalter überwiesen. Erwirbt man eine Wohnung zur eigenen Nutzung oder zum Vermieten wird nach dem Eigentümerwechsel sowie der folgenden Verwalterzustimmung meist eine Nachricht mit der genauen Höhe des Wohngeldes übersandt. Im Wohnungseigentümergesetz §16 Absatz 2 haben die Wohnungseigentümer eine Zahlungsverpflichtung, um die gemeinschaftlich anfallenden Kosten zu tragen.

Schaut man sich die genaue Zusammensetzung des Hausgelds an, dann setzt es sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Honorar für die Hausverwaltung, darunter z. B. auch Kosten für Kontoführungsgebühren der WEG-Eigenkonten oder Sonderhonorar für außerordentliche Eigentümerversammlungen.
  • Laufende Kosten für den Unterhalt der WEG: Wasserkosten, Strom für die Allgemeinheit (z. B. für das Treppenhaus und das weitere Gemeinschaftseigentum), Müllabfuhr, Gebäude- und ggf. weitere Versicherungen sowie Kosten für z. B. den Fahrstuhl.
  • Kosten für Dienstleister: Hausmeister, Reparaturen sowie Instandsetzung und Wartung von externen Handwerkern, Garten- und Winterdienst sowie Reinigungsdienst von Treppenhäusern, Kellern und/oder Garagen, Schornsteinfeger.
  • Heizkosten, wenn eine zentrale Heizanlage in der Liegenschaft für Wärme sorgt. Gasetagenheizungen hingegen fallen nicht anteilig in das Hausgeld.
  • Weitere Betriebskosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen können, z. B. wenn Ihre Immobilie über einen Pool verfügt.
  • Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, sprich Geld für die Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums z. B. für Balkonsanierungen oder für einen neuen Außenanstrich.

 

Reparaturen und Betriebskosten gehören zu den festen Bestandteilen des Wohngeldes, das auch Hausgeld genannt wird.
Ein guter Verwalter hat einen kurzfristigen, aber auch einen längerfristigen Plan im Hinblick auf Reparaturen und Instandhaltungen. So können Sonderumlagen und sehr hohe Beiträge zur Instandhaltungsrücklage vermieden werden. Dies ist in der Praxis leider nicht immer der Fall.

Ist die Liegenschaft schon in die Jahre gekommen oder besonders aufwändig gestaltet, dann erhöht sich das Wohngeld deutlich. Gleiches gilt für in der Vergangenheit mangelhaft betreute Immobilien, bei denen der Verwalter die Beschlüsse zur Instandsetzung einfach nicht umgesetzt hat.Je nach Ausstattung, Alter und Bauzustand der Liegenschaft sowie Größe der Anlage kann das Wohngeld niedrig oder auch recht hoch ausfallen. Es gibt Durchschnittswerte von 2,70 € pro Quadratmeter für das Wohngeld, was angesichts der völlig unterschiedlichen Ausstattung, Bauzustände und in Anbetracht von möglichem Sanierungsstau eine schwierige Sache ist. Eine derart allgemeine Aussage zu der Höhe des Wohngeldes im Durchschnitt ist folglich sehr gewagt. Auf einige Anteile des Wohngeldes haben Sie als Wohnungseigentümer keinen Einfluss, etwa auf die Kosten für die Müllgebühren. Bedenken Sie, dass eine in die Jahre gekommene Liegenschaft aus den 1950ern oder 1960ern, an der in den letzten Jahren nichts mehr gemacht wurde und etwa die Rohre und Balkone nie erneuert/saniert wurden, ein höheres Wohngeld veranschlagen wird als ein Neubau ohne Garten und ohne Garage, Sauna oder Aufzug.

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Andere wichtige Faktoren, welche die Höhe des Hausgeldes bestimmen, sind darüber hinaus:

  • Fähigkeit des Verwalters, Sparpotenzial zu erkennen. Dies reicht für die Anteile des Hausgeldes für Dienstleister oder auch für Kleinigkeiten wie Wartungs -und Versicherungsverträge und Kontoführungsgebühren.
  • Alter der Immobilie und damit verbunden die Kosten für die Instandhaltungsrücklage. Diese fällt deutlich höher aus und erhöht die Kosten des Wohngeldes, wenn sie nicht gut gefüllt ist und dringende Sanierungen, bauliche Veränderungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anstehen.
  • Größe der Gartenanlage, falls vorhanden. Eine aufwendig zu pflegende Gartenanlage mit ggf. langgestreckten Wegen ist auch im Hinblick auf die Kosten für den Winterdienst teurer und macht sich im Hausgeld bemerkbar.
  • Ausstattung der WEG: Für ältere Häuser mit Pool, Sauna, Aufzug und Hausmeisterservice muss mit höheren Hausgeldkosten gerechnet werden als für neue Immobilien ohne diese Annehmlichkeiten.
  • Mögliche Sonderumlagen, sollte die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen: Ist ein Garagentor defekt, das Dach marode und finden sich an den Balkonen Feuchtigkeitsschäden, die behoben werden müssen, wird es unter Umständen schnell richtig teuer für die Eigentümer.

Nicht enthalten im Wohngeld für Eigentümer sind unter anderem:

  • Die Grundsteuer an die Stadt oder Gemeinde. Diese sind stets direkt an die öffentlichen Ämter zu entrichten.
  • Sämtlicher Gas- und Stromverbrauch im Sondereigentum, wenn Sie über eine Gasetagenheizung verfügen und Strom für Nachtspeicherheizungen sowie Holz für Kaminöfen.

Das Wohngeld und die Jahresabrechnung – Achtung bei inkompetenten Verwaltern und Beiräten!

Abwesende Verwalter, die ausstehendes Wohngeld bzw. Hausgeld nicht einfordern, richten großen Schaden in WEGs an.
Ein – in welcher Form auch immer – abwesender Verwalter richtet großen Schaden für die Liegenschaft an: Stehen Wohngeldzahlungen aus, zahlen die Eigentümer am Ende drauf. Unfähige und unseriöse WEG-Verwalter bilden jedoch leider nicht die Ausnahme.

Wie man sieht, spielen zahlreiche Faktoren in die tatsächliche Höhe des Wohngeldes hinein. Was genau anteilig zu zahlen ist, ergibt sich entsprechend der erworbenen Mehrheitsanteile, auch MEA genannt. Diese Abkürzung wird in den Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen zu finden sein und ist als häufigster Verteilerschlüssel für WEGs. Achtung: Bei ausbleibenden Wohngeldzahlungen durch nicht solvente Eigentümer droht der Eigentümergemeinschaft durchaus ein richtig großer Schaden. Ungünstig ist dann die Kombination unwilliger/unfähiger Verwalter sowie inkompetenter Beirat. Leider fungieren viele Verwaltungsbeiräte lediglich als Sprachrohr einer unseriösen Verwaltung und können sich kaum eine eigene Meinung bilden, da sie die komplexen juristischen wie administrativen Abläufe nicht in Gänze durchdringen können.

Der Schaden für die Gemeinschaft ist mitunter groß, wenn es heißt „Das haben wir schon immer so gemacht!” oder auch „Die Überweisung des Wohngeldes auf Treuhandkonten sind kein Problem!”

Beachten Sie auch, dass Sie das Wohngeld entsprechend den Mitgliedsanteilen und nicht Ihre eigentliche Nutzung zahlen – Eigentümer, die den Swimmingpool meiden und keinen Balkon haben, müssen trotzdem gemäß Ihren Mehrheitsanteilen die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und zu den laufenden Kosten respektive zum Wohngeld entrichten. Dies gilt auch für Reparaturen, die mit einer Sonderumlage finanziert werden müssen. Bleibt eine Wohnung über mehrere Monate durch einen Mieter, Nießbraucher oder den/die Eigentümer, dann ist das Wohngeld trotzdem in voller Höhe zu entrichten.

Wohngeld auf Mieter umlegen

Das hohe Wohngeld einer WEG kann zur Kostenfalle für Eigentümer werden.
Einfach mal so vermieten, ist keine gute Idee! Wenn der Beitrag zur Intandhaltungsrücklage zu hoch ist, wird das Vermieten mitunter sehr unattraktiv. Nicht alle Kosten können auf die Mieter umgelegt werden!

Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer im Detail, wenn Sie planen, diese zu vermieten. Eigentümer, die wenig Erfahrung in diesem Bereich mitbringen, können ein ziemliches Fiasko erleben: Schauen Sie sich immer vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Beschlusssammlung, die Teilungserklärung und, ganz wichtig, die Protokolle der letzten drei bis vier Eigentümerversammlungen an. In den meisten Immobilienanzeigen ist die Angabe zum Wohngeld für die Eigentümer genannt, leider ist der Wert oft nicht korrekt benannt. Wenn Sie Glück haben, treiben nur hohe Heizkosten von unbedarften Vorbesitzern das Wohngeld in die Höhe. Im schlimmsten Fall verschläft der unfähige oder unwillige WEG-Verwalter die Umsetzung von Beschlüssen. Sind umfangreiche Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen geplant und beschlossen, wurde dieser Beschluss jedoch nie umgesetzt und ist für die Maßnahme kein Geld in der Instandhaltungsrücklage, dann müssen Sie unter Umständen mit teuren Sonderumlagen rechnen oder mit einem anhaltend sehr hohen Hausgeld. Viele (Mit-)Eigentümer und Verwaltungsbeiräte sehen die Eigentümerversammlungen leider nur als bierselige Runde an und sind froh, wenn in der Veranstaltung keine komplizierten Themen wie die Erhöhung des Wohngeldes angesprochen werden und haben von ordnungsgemäßer Verwaltung noch nie etwas gehört.

Planen Sie, Ihre Wohnung zu vermieten, müssen Sie schauen, in welchem Umfang Sanierungen anstehen: Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die Kosten für die Instandhaltung der Liegenschaft, die nicht aus der Rücklage finanziert wird sowie die Kosten für die Hausverwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden! In der Konsequenz kann eine bereits gut vermietete Eigentumswohnung oder Plan, eine solche zu vermieten, finanziell sehr unattraktiv sein.

Schwierig wird es auch immer dann, wenn die Mieter sich besser mit den Abrechnungen auskennen als die Vermieter. Die Nebenkostenabrechnung muss einmal im Jahr verbindlich vom Vermieter erstellt werden. Allerdings muss zwingend beachtet werden, dass im Mietvertrag die Umlage von den entsprechenden Nebenkosten auf den Mieter erwähnt ist. Beachten Sie, dass Sie nur Teile des Wohngeldes auf den Mieter umlegen können, nicht alle Positionen. Zu den Nebenkosten zählt unter anderem die Grundsteuer, die der Eigentümer direkt an die öffentliche Stelle (Kommune) überweisen muss. Der Hinweis auf die Grundsteuerumlage sollte explizit im Mietvertrag erwähnt werden und zwar mit dem Verweis auf die sogenannten Betriebskosten, die Eigentümer wirklich kennen sollten. Was im Detail umlagefähig ist, bestimmt die Betriebskostenverordnung, genauer gesagt deren §§ 1-2. Dort ist konkret aufgelistet, was genau vom Wohngeld auf den Mieter umgelegt werden darf. Der Blick in aktuelle Gerichtsurteile ergänzt diese Informationen, genau wie dies beim Wohnungseigentümergesetz der Fall ist.

Zu den auf die Mieter umlagefähigen Betriebskosten laut § 2 der Betriebskostenverordnung gehören:

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  • Die Grundsteuer als laufende öffentliche Last des Grundstücks.
  • Sämtliche Kosten für die Wasserversorgung, u.a. von der Grundgebühr, die Kosten für den Betrieb einer internen Versorgungsanlage, die Wasserzähler inklusive Eichung in der Gebrauchsüberlassung, die Entwässerung / Abwassergebühren inklusive Haus- und Grundstücksentwässerung.
  • Betriebskosten für die Heizungsanlage oder Brennstoffversorgungsanlage inklusive Brennstoffkosten und Brennstofflieferung, dazu unter anderem die Wartung, Überwachung und Pflege, die zu dem Betrieb der Heizkostenanlage dazugehört (Eichung, Verbrauchserfassung usw.).
  • Gebühren für die Müllentsorgung sowie für die Straßenreinigung, jedoch nicht für die Anschaffung von Mülltonnen.
  • Kosten für die Treppenhaus- und Gebäudereinigung (z. B. Keller- und Gemeinschaftsräume) sowie für die unter Umständen notwendige Schädlingsbekämpfung (Ratten, weiteres Ungeziefer).
  • Kosten für einen Aufzug (auch dann, wenn der Mieter im Erdgeschoss wohnt und den Aufzug nicht nutzt).
  • Kosten für die Beleuchtung des Gemeinschaftseigentums wie etwa für die Treppenhäuser und Außenbereiche der Liegenschaft.
  • Betrieb und Reinigung einer gemeinschaftlichen Waschküche.
  • Sämtliche Kosten für die Pflege und Neubepflanzung der gärtnerisch angelegten Flächen, Spielplätze und nicht-öffentlichen Zufahrten.
  • Kosten für die Reinigung der Schornsteine.
  • Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung / Gebäudeversicherung inklusive u.a. Versicherung gegen Elementar-, Feuer-, Wasser- und Sturmschäden sowie die Versicherung für den Aufzug.
  • Kosten für den Hauswart wie die Vergütung, geldwerte Leistungen und Sozialbeiträge. Ausgenommen: Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und -haltung sowie Erneuerungen, die der Hausmeister vornimmt. Diese Betriebskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar.
  • Kosten für die Anlage der Gemeinschaftsantenne bzw. die Verteilanlage, die mit dem Breitbandnetz verbunden ist.
  • Sonstige Betriebskosten.
Sind viele Reparaturen zu bezahlen, steigt die Instandhaltungsrücklage und das Wohngeld für die Eigentümer der WEG.
Schönheitsreparaturen durch den Hausmeister sind nicht auf den Mieter umlegbar. Es gibt viele Positionen in der Betriebskostenverordnung zu beachten.

Mieter wie Vermieter müssen beim Wohngeld und der Umlage genau aufpassen, welche Positionen tatsächlich umlagefähig sind und ob der Hinweis auf die Betriebskosten im Mietvertrag zu finden ist. Nicht immer ist zudem die Jahresabrechnung durch die WEG-Verwaltung stimmig und korrekt, obwohl es hoch standardisierte Programme für die Abrechnung gibt. Erscheint Ihnen als Eigentümer oder als Mieter eine Position zum Wohngeld unklar, recherchieren Sie! Vorsicht ist besonders dann geboten, wenn die Abrechnung unvollständig scheint, offensichtliche grobe Fehler wie Zahlendreher darin vorhanden sind und wenn die Abrechnungsunterlagen der WEG zusammengeschustert aussehen. Nicht immer sieht der Verwaltungsbeirat im Rahmen der jährlichen Prüfung, ob die WEG-Verwaltung auch korrekt gearbeitet und abgerechnet hat!

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