Zankapfel Gemeinschaftseigentum – aber es gehört doch allen gemeinsam?

Am Gemeinschaftseigentum werden häufig Änderungen durch Eigentümer eigenmächtig und ohne Beschluss durchgeführt, was zu Konflikten führt.

Zu den weniger schönen Aspekten des Wohnens gehört der Ärger rund um das Gemeinschaftseigentum. Viele Menschen = viele Meinungen. Erfahrungsgemäß birgt die unsachgemäße und eigenmächtige Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer WEG viel Konfliktpotenzial.

Das Gemeinschaftseigentum gehört doch allen Eigentümern? Oder nicht? Dann kann doch schließlich jedes Mitglied einer WEG etwas zur Verschönerung der Liegenschaft beitragen? Spart das der Gemeinschaft nicht sehr viel Geld? Zu den häufigsten Problematiken in Wohnungseigentümergemeinschaften gehören Streitereien rund um das Gemeinschaftseigentum. Nachdem wir hier in diesem Beitrag hier Licht ins Dunkle gebracht haben, was genau zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, geht es heute um Beispiele aus der Praxis. Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums stellt Eigentümer, Mieter und Nießbraucher sowie natürlich auch die WEG-Verwalter ständig vor Herausforderungen: Teile des Gemeinschaftseigentums werden immer wieder in Eigenregie stark verändert, im Zuge dessen mit Kunstwerken oder fest installierten Häuschen versehen oder Bäume werden eigenmächtig gefällt. Bauliche Veränderungen ohne Absprache mit den Miteigentümern, „einfach mal eben so“. Selbstverständlich geht die Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch Eigentümer dann in der Konsequenz nicht ohne Ärger einher, denn wo viele Menschen aufeinandertreffen, gibt es in der Regel zahlreiche Meinungen und Ansichten zu einem Thema. Nur selten findet sich eine Art vernünftiger Konsens, mit dem alle gut leben können – eine demokratische Abstimmung per Beschluss oder Vereinbarung in einer Eigentümerversammlung überhaupt vorausgesetzt. Menschen sehen und bewerten ihr wohnliches Umfeld ganz unterschiedlich und möchten dieses, meist ihren eigenen Vorstellungen nach, verändern. Somit ist es klar, dass viele Hausverwaltungen die Mietverwaltung gegenüber der WEG-Verwaltung vorziehen.

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Warum gibt es ständig Ärger rund um das Gemeinschaftseigentum?

Die Ansichten hinsichtlich Geschmack sind beim Gemeinschaftseigentum problematisch, wenn eigenmächtig Änderungen ohne Beschluss vorgenommen werden.
Für den einen Kunst, für den anderen hässliche Schmiererei: Kommen viele Menschen zusammen, driftet der Geschmack sehr auseinander. Problematisch ist es, wenn einer oder mehrere Eigentümer selber zum Pinsel greifen und das Gesamtbild der Anlage stark verändern.

Bis auf wenige Ausnahmen, die eine Teilungserklärung vorgeben kann, muss es einen Beschluss oder eine Vereinbarung geben, wenn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum anstehen. Soweit die Theorie. Schauen wir uns erst einmal an, unter welchen Voraussetzungen es zu Ärger mit dem Gemeinschaftseigentum kommen kann. Nicht immer ist eine böse Absicht dahinter, viele Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ohne Abstimmung oder ohne Beschluss entstehen aus reiner Unwissenheit heraus. Man hat das schließlich schon immer so gemacht. Die Möglichkeiten sind fast unendlich, zu den häufigsten Ursachen für Konflikte rund um das Gemeinschaftseigentum sind die folgenden Punkte denkbar.

  • Fehlendes Wissen. Selbst Anwohner, die schon lange in einer Liegenschaft wohnen, haben sich nicht ansatzweise mit dem Wohnungseigentümergesetz auseinandergesetzt und auch nicht in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geschaut. Dass zur Veränderung des Gemeinschaftseigentums ein Beschluss vorliegen muss, daran wird einfach nicht gedacht.
  • Fehlende Geduld. Die nächste Eigentümerversammlung ist noch so lange hin und die ganzen Sträucher sehen nicht mehr gut aus. Die Verwaltung reagiert nicht auf E-Mails oder Anrufe, der Gartendienst ist nicht mehr auffinbar, also einfach selber die Kettensäge in die Hand nehmen. Geht ja schließich schneller.
  • Nicht vorhandenes Schuldbewusstsein. Die ganzen Bäume haben doch die Sicht gestört und mussten nun mal weg! Die Bepflanzung wird schnell auf eigene Faust gefällt – ohne Beschluss und ohne Fachkenntnis und ohne jegliche Sicherheitsvorkehrungen. Sollte doch kein Problem sein? Man spart der WEG doch schließlich Geld und die Anwohner könnten sich glatt dankbar zeigen!
  • Abwesende Verwaltung und/oder inkompetenter Beirat. Die Traumkombination, in der übergriffige Miteigentümer freie Hand haben, auf eigene Faust Zäune niederzureißen oder zu bauen, Fassaden des Gemeinschaftseigentums neu anzustreichen – natürlich nicht in der richtigen Farbe – oder den Garten komplett umzugestalten. Die WEG-Verwaltung lässt alles laufen und kümmert sich nicht um die Instandhaltung,  Modernisierung oder Sanierung der Liegenschaft.
  • Langeweile und fehlende Hobbys. Wer früher ein Haus hatte und einen Handwerksberuf, der hat schließlich immer den Löwenanteil der Sanierung und Modernisierung selbst in die Hand genommen. Keine Frage praktikabel, wenn man ein Haus hat. Ein Haus ganz für sich allein. Warum nicht gleich auch in der neuen WEG zum Spaten und zum Farbeimer greifen? Absprachen mit anderen? Nein, da verliert man nur Zeit. Es gibt doch so viel zu tun!
Ohne Beschluss kann eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht stattfinden.
Greift eine Maßnahme dauerhaft in die Funktion oder in die optische Erscheinung ein, sind Konflikte vorprogrammiert.

Nach möglichen Gründen geht es im Folgenden um häufig vorkommende Fallbeispiele aus der Praxis, was zu dauerhafter Veränderung  am Gemeinschaftseigentum gezählt werden kann. Noch einmal – ganz wichtig: Dauerhafte bauliche Veränderungen können nur mit einem Beschluss oder durch eine Vereinbarung erfolgen. Da es zahlreiche Gerichtsurteile zu Einzelfällen gibt, ist die Liste fast schon unendlich lang und alle Beispiele lassen sich kaum aufzählen. Immer wieder nehmen engagierte Miteigentümer den Spaten in die Hand und bauen Carports, fällen Bäume oder streichen die Außenseite der Balkone eigenmächtig.

Zu den zahlreichen baulichen Veränderungen durch Miteigentümer gehören unter anderem:

  • Aufreißen der Gehwege und Austausch der Platten
  • Dauerhafte Veränderung des Treppenhauses durch neuen Anstrich, das Aufhängen von Bildern oder Kunstinstallationen
  • Eigenmächtiges Erweitern eines bestehenden Balkones durch eine vergrößerte Terrassenfläche oder Anbau eines neuen Balkons
  • Aufstellen eines Carports, eines Gartenhauses oder von fest installierter Beleuchtung auf den Gehwegen/im Garten
  • Herunterreißen von Trennwänden und Gartenzäunen
  • Aufstellen eines fest installierten Pools
  • Eigenmächtiges Verfliesen z.B. im Treppenhaus, im Außenbereich oder im Garageninnenhof
  • Einbau oder Austausch von Fenstern, Anbringen von Sonnenmarkisen, Außenrolläden oder äußere Fensterbänken
  • Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach
  • Errichtung eines Wintergartens auf der Terrasse oder Verglasung des Außenbalkons
Bauliche Veränderungen durchzuführen, geht in einer WEG nicht ohne Beschluss.
Viele Menschen, viele Meinungen. Pinselt jeder am Gemeinschaftseigentum herum, verbessert sich das optimische Erscheinungsbild der Liegenschaft nicht zwingend. Fragen rund um Gewährleistung, Versicherungsschutz und dergleichen werden meist nie bedacht.

Gern wird seitens der Verursacher argumentiert, man würde der WEG doch sehr viel Geld sparen, wenn man die Bodenplatten auf dem Gehweg neu verlegt oder das Treppenhaus streicht. Sofern es handwerklich gut gemacht wird und alle, wirklich alle, Eigentümer einverstanden sind, kann dies auch alles sicher eine Optionfür die ein oder andere Gemeinschaft darstellen. Zu bedenken sind jedoch folgende Überlegungen, wenn eigenmächtig Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden sollen: Die Aspekte Versicherungsschutz, Gewährleistung, Gefahrensicherung (z. B. bei größeren Baumfällarbeiten) oder Umgang mit Mängeln sind recht komplex und müssen gut abgewogen werden. Was passiert, wenn die Fliesen im Außenbereich nach einem Jahr durch den Frost aufplatzen? Wer entsorgt die „Kunstwerke“, wenn sie nach drei Jahren durch Niederschlag und Temperaturschwankungen unansehnlich geworden sind?

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Dachgeschossbereiche – nicht immer ganz einfach

Dachgeschossausbau in der WEG geht ohne Blick in die Teilungserklärung nicht.
Ohne Blick in die Teilungserklärung ist ein Dachgeschossausbau problematisch. Oft wird ohne Beschluss oder Einsichtnahme in die Teilungserklärung einfach ausgebaut.

Ein besonders interessantes und recht aktuelles Beispiel aus der Praxis sind Dachgeschossbereiche, die in Städten mit akutem Platzmangel momentan zuhauf verkauft werden. Die großen Immobilienverkaufsplattformen sind voll von derartigen Angeboten. Was viele potenzielle Käufer jedoch nicht wissen: Die Themen Dachausbau bzw. Geschossaufstockung können Sie ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer nicht angehen! Spricht aus statischer Sicht nichts gegen eine Aufstockung, besitzt jedoch ein Miteigentümer Sondernutzungsrechte an dem Dachboden, wird es ein bisschen kompliziert: Nach wie vor gehört der Dachboden zum Gemeinschaftseigentum und folglich ist eine Zustimmung zu einer baulichen Maßnahme durch alle Eigentümer zwingend erforderlich. Ohne Änderung der Teilungserklärung, Eintrag in das Grundbuch sowie die notarielle Beurkundung des Ganzen kann keinerlei Umbau stattfinden. Es müssen sich im Fazit erst einmal die formalen Gegebenheiten in trockenen Tüchern befinden, dass die gewünschte Nutzung auch angegangen werden darf. Nicht immer ist dies der Fall. Grundsätzlich ist jedoch immer davon abzuraten, Wohneigentum zu erwerben, ohne in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und in die Vereinbarung zu sehen. Neben den letzten drei, vier Protokollen der Eigentümerversammlungen sollten diese Dokumente vor dem Kauf dringend einer sehr gründlichen Prüfung unterzogen werden!

Veränderung des Gemeinschaftseigentums – Anspruch auf Wiederherstellung verjährt

Rückbau und Verjährung sind wichtige Themen bei der unsachgemäßen Veränderung des Gemeinschaftseigentums.
Lauern auf die Fehler anderer oder berechtigter Anspruch auf Einheitlichkeit? Eine Rückbaupflicht besteht bei z. B. Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch den Verursacher.

Wird das Gemeinschaftseigentum eigenmächtig durch einen Eigentümer verändert, können Ansprüche gegen diesen innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren geltend gemacht werden (§ 195 BGB, BGH NZM 2011, 327). Ganz so simpel ist es jedoch nicht, dass nach diesem Zeitraum alles per se vorbei und vergessen ist: Verjährt ein Rückbauanspruch gegen den eigenmächtig tätig gewordenen Eigentümer, kann dennoch sein Rechstnachfolger zur Duldung eines Rückbaus – und zwar auf Kosten aller Eigentümer – verplichtet werden (LG Hamburg, Urteil 06.02.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462). Eine Zahlungsverpflichtung besteht dann im Innenverhältnis nach wie vor.

Maßgeblich bei der Betrachtung der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen oder mehrere Eigentümer ist nicht die subjektive Notwendigkeit der Maßnahmen, die gesehen wird. Findet ein Substanzeingriff statt, ein Eingriff in die rein optische Veränderung der Anlage oder ein Eingriff in die Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums, kann dies viel Unruhe in eine WEG bringen. Oft sind es Einzelfallentscheidungen, die dann ein Richter trifft und – hoffentlich – einen objektiven Maßstab anlegt. Je nach Einzelfall und Vorgaben der Gemeinschaftsordnung, oder nachträglich geschlossener Vereinbarung, kommen Gerichte zudem zu unterschiedlichen Auslegungen, was die ganze Angelegenheit so kompliziert macht. Somit wird auch klar, dass besonders bei uneinsichtigen Störern wenige Wege außerhalb einer zivilgerichtlichen Auseinandersetzugn zu geben scheint. Günstig wäre es, wenn die zunächst die Hausverwaltung eine vermittelnde Rolle einnehmen könnte. Aus der Praxis wissen jedoch viele Eigentümer, dass sie sich nicht darauf verlassen sollten. Und das ist genau der Punkt: Steht ein fest installierter Pool erst einmal auf dem Grundstück, ist das Treppenhaus eigenmächtig neu gefliest oder ein völlig neuer Balkon ohne Absprache erstellt, fängt der Ärger meist richtig an und die Fronten verhärten sich. Sprechen die Menschen vorab nicht miteinander und klären, ob z. B. eine Markise oder ein Katzennetz in Ordnung gehen, ist der Ärger am Ende groß.

1 Kommentar

  1. Hallo!Wir sind Mieter in einer Eigentumswohnung und haben einen Hund und mieten diese seit dem 01.06 2015 an.Diese Wohnung ist Paterre mit Terrasse + Gemeinschaftsrasen.
    Nun lag unser Hund die ganzen Jahre immer vorn an auf den Gemeinschaftsrasen.
    Leider haben wir von der Hausverwaltung (bzw. vom Hausmeister)mündlich erfahren,das unser Hund nicht mehr auf den Gemeinschaftsrasen liegen darf!
    Ist dies rechtens, ohne gemeinschaftlichen Beschluß(es sind nur ca.3 Eigentümer,die das nicht wollen).
    Ich darf doch den gemeinschaftlichen Rasen benutzen,Oder?(hund,der nur da liegt)
    Bitte mal um eine Antwort!
    Im vorraus vielen Dank!
    Mfg Volker Bartsch

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